首次引用“單邊代理”模式 買賣雙方通過獨立委托與受托中介機構形成單邊委托關系(副題)

房產交易能繞過中介嗎?深圳日前上線的新版二手房交易系統或將給傳統的房產交易模式帶來沖擊,新交易系統使得個人自助賣房變得簡單了。北京青年報記者了解到,除深圳以外,今年不少城市都對二手房市場加強了監管,并且上線了自助賣房的交易模式。這種模式接下來會不會全國推廣?又將會對國內的二手房交易市場產生什么樣的影響?

新政

深圳二手房網簽首次

引入“單邊代理”模式

11月19日,深圳市房地產中介協會下發通知,深圳新版二手房交易網簽系統(以下簡稱新交易系統)正式上線。自新交易系統上線之日起,原網簽系統不再開放新增委托合同,已錄入的居間合同不得修改買方信息。至2021年12月31日,原系統將正式停用。

新交易系統最大的亮點是在國內首次引用了“單邊代理”模式,即買賣雙方通過獨立委托,與受托中介機構形成單邊委托關系,中介方 “各為其主”,只向自己的委托人負責,以爭取委托方在實際交易中的合法利益最大化。新系統還要求交易主體實名認證,通過與不動產登記部門數據對接,保證100%真房源,并在交易重要節點都會對房屋權屬狀態、買方購房資格等重要事項進行自動核驗,以確保交易的安全。

深圳市房地產中介協會認為,“單邊代理”模式下買賣雙方代理人權責邊界清晰,賣方代理人,只用考慮怎么把委托人的房子快速、保價、安全地售出;買方代理人,則只用考慮如何以高效的方式為委托人匹配到高價比的房源,同時對所匹配推薦的房源質量負責,買賣雙方的合法權益就在中介代理只向各自委托人負責的機制下得到了保障。

該新系統還實現了交易全流程線上辦理功能,賣方從房源核驗,到交易雙方委買、委賣關系的確定,再到交易合同的錄入、交易資格審查,以及交易合同簽署(通過 i 深圳 App 刷臉認證后進行電子簽名)與生效,實現了線上一站式辦理和不見面快速審批,合同數據直接對接不動產權登記系統,買賣合同備案完成后即可申請過戶登記。

體驗

業主登錄新系統不能在

多家中介機構同時賣房

北青報記者在深圳市住房和建設局網站登錄“深圳市房地產信息臺”,進入“便民服務”一欄,點擊“我要買賣二手房”,看到頁面顯示“我要找中介買房”“我要找中介賣房”“我要自助賣房”三個選項。其中,買方可通過在“我要找中介買房”中填寫購房需求、選擇相關中介人員并發起委托。

通過“我要自助賣房”選項,個人賣家依次完成產權校驗、合同條款、生成合同示范文本、買方購房資格查驗、賣方電子簽章/簽名、合同備案等,便可完成房產交易。如果賣房人還是想找中介幫忙,則可在“我要找中介賣房”中,依次完成填寫房屋產權校驗、房屋狀況說明、選擇中介、填寫賣房信息來完成交易。

相比傳統的中介交易模式,這個新交易系統買家、賣家、中介都有較大的改變。比如業主最多選擇3家中介機構掛牌,但不能3家同時賣,第一家中介“到期”才能輪換。業主或買家與中介機構簽訂委托合同后必須獲得中介同意方可解約,不能單方面解約。買家可同時簽約多家中介機構,不受限制;買家/業主可以選擇同一個中介機構但不能選擇同一個中介經理,房產中介經理要考評級認證,才能進行交易。如果喪失星級服務牌,則無法進入系統交易?,F在,每名中介人員的編號后還有一星至五級的星級排名;業主掛牌方式除了委托中介賣房還可以自助賣房。除了普通住宅,商務公寓、法拍屋、商辦物業等商品房都適用于該系統。

深圳市房地產中介協會認為,房源“獨家”銷售將會倒逼賣方更為謹慎地選擇為其服務的中介。這一模式將會打破現有行業競爭格局,業內所有的中介機構不論大小均有等的服務機會,企業比拼的不再是資金與規模,而是信譽與服務、專業與能力。

分析

新系統有望打破

搶房源惡競爭局面

深圳市房地產中介協會表示,使用新的二手房交易網簽系統之后,交易將更為安全。無論是買方還是賣方均要在新系統中進行實名認證。而且,新系統將通過與不動產登記部門數據對接,實現對系統內掛盤出售的房源進行產權核驗,核驗通過的房源將生成唯一有效的房源編碼,消費者可通過房源編碼查看房源真偽以及實時權屬狀態。新系統已與民政、社保、不動產登記等多部門數據對接,在交易重要節點都會對房屋權屬狀態、買方購房資格等重要事項進行自動核驗,以確保交易的安全。

深圳市房地產中介協會表示,二手房成交效率將更高。雖然新系統規定了取得房源委托的機構將會擁有委托期間內的房源“獨賣”權限,但并沒有限制或妨礙賣方的權益,在賣方隱私信息受到充分保護的前提下,房源售賣信息可在系統內做到實時共享,系統內的所有合規中介機構都可以為這套房源尋找、匹配合適買家,真正實現房源跨機構聯賣的效果,房源交易出售效率將大為提高。不但打破了此前為了搶房源,造成中介互相踩踏惡競爭的局面,還因為賣方隱私信息受到系統的強力保護,而免遭其他中介不必要的干擾。

觀察

多省市啟動“自助賣房” 房產中介會被取代嗎

10月26日,上海房地產交易中心開通了二手房自助交易“網上簽訂合同”的服務,讓買賣雙方的交易更加便捷。而且購房者在這里進行交易也更加正規,這里要填寫產權校驗、合同條款、生成合同示范文本、買方購房資格查驗、賣方電子簽章/簽名、合同備案來完成房產交易。11月4日,徐州房地產信息網上線了“我要賣房”功能,市民可自助賣房。

此前,杭州的官方二手房交易臺已經推出了個人自主掛牌服務。這為買賣雙方撮合,提供了一個免費、高效的臺。

有房產專家表示,“自助賣房”這一舉動對于未來二手房市場將會是一次重大的改變。之前的二手房交易是中介所主導,當政府主導的二手房交易系統建立以后,信息會更加透明,買賣雙方更安心。這個系統也有助于政府對樓市的調控。以深圳為例,目前全市所有小區的“交易參考價”都已經公布,住建局要求各大銀行嚴格按照指導價格批示貸款。房產中介加快回歸服務行業的本質。

也有專家認為,“自助賣房”這種模式并不新鮮,一直以來,房產交易就有“自行成交”模式,房產中介的崛起緣于市場的信息不對稱以及交易信任機制的缺失。短期內,“自助賣房”難以成為主流。政府建立這個臺的出發點很好,但是僅僅提供一個臺是遠遠不夠的,這是一項重大的基礎設施項目,需要政府投入資源建立一個強大的信用背書機制,比如資金監管、懲罰和賠償機制。在這之前,房產交易“中介模式”還不可能被完全取代。(本組文/北京青年報記者 朱開云)