在2021年下半年整體樓市降溫的背景下,房地產市場連續多個月下滑,2021年11月,29個重點監測城市商品住宅成交面積環比下降4%,同比跌幅擴至32%,較2019年同期下降19%。

在這其中,一線城市相對保持堅挺,環比增長10%,但同比仍下降17%,二、三線城市成交持續低迷,環比下降7%,同比不僅下降,跌幅還擴大至35%。

房企方面,2021年11月百強房企單月業績規模明顯較10月回落3.4%,自7月以來百強房企單月業績連續下落,11月降幅進一步擴大至37.6%,其中超8成房企單月業績同比下滑,下滑的房企中,超半數同比降幅大于30%,同環比雙降的企業數量增至56家。

我們認為,隨著企業沖刺全年業績,成交有望企穩回升,但整體回升幅度或有限。

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百強房企11月單月業績同環比雙降

受下半年市場明顯降溫的影響,2021年11月百強房企實現銷售操盤金額7507.8億元,單月業績規模較10月環比明顯回落3.4%。實現全口徑金額8450.3億元,單月業績規模較10月環比明顯回落5.9%。11月單月業績同比也延續了自7月以來的下跌趨勢,且降幅進一步擴大至37.6%。

累計來看,截止至2021年11月,百強房企實現銷售操盤金額100865.2億元較2019年和去年同期分別增長13.8%和1.4%,累計業績增速進一步放緩。

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TOP30房企保持規模優勢

具體到企業表現,2021年1-11月,百強房企在各梯隊銷售門檻繼續提升的同時,規模增速也呈現一定的分化, 行業競爭加劇。其中,行業龍頭房企繼續穩健增長、保持規模優勢,TOP十房企1-11月銷售操盤金額門檻達到2503億元,同比增幅達24.3%,較2019年增長37.1%,在各梯隊中增長最高。

TOP20房企1-11月銷售操盤金額門檻達到1433.4億元,同比增幅達16.2%,較2019年增長10.1%。TOP30房企1-11月銷售操盤金額門檻達到990.5億元,同比增幅達6.7%,較2019年增長20.2%,與其他梯隊房企出現一定程度的分化。

從各梯隊來看,前30強門檻依然保持一定的增長,而TOP50房企銷售操盤金額門檻則較去年同期同比下降7.9%至518.2億元,百強房企的銷售操盤金額門檻為191.4億元,較去年同期基本持。由此看來,目前TOP30已然成為分水嶺。

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同環比雙降的百強房企數量增至56家

值得注意的是,2021年11月百強房企中逾8成企業單月業績同比降低,其中超過半數的房企同比降幅大于30%。同時,包括絕大部分TOP30房企在內,有9成企業單月業績不及上半年月均水。

11月房企單月業績表現不及上半年及歷史同期,同環比雙降的百強房企數量較上月有明顯增加,達到56家。

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超6成二、三線成交跌幅擴大

從市場層面來看,2021年11月,房地產市場持續轉冷,29個重點監測城市商品住宅成交面積環比下降4%,同比跌幅擴至32%,較2019年同期下降19%。

在這其中,一線城市環比增長10%,但同比仍下降17%。其中,北京、廣州和深圳成交環比漲幅皆超20%,而受簽約政策影響,上海成交環比跌幅兩成。

具體來看,北京房企持續加大營銷力度,低總價房源成為搶回款的“殺手锏”,特價房數量明顯增多。上海第五批次新房集中入市,成交表現則冷暖不一,6成以上的樓盤觸發積分,前灘板塊入圍積分最高達97分。廣州政策層面出現躁動,網傳二手房貸款不用參考指導價被辟謠。以價換量漸成市場共識,多項目降價促銷,部分項目甚至推出“零首付”、“接力貸”等優惠。深圳市場兩級分化,網紅盤頻頻“日光”,同樣也有不少項目認籌慘淡,降價動作頻頻,部分項目推出“買房送車”(購車首付補貼)、極高分銷傭金等優惠攬客。

重點監測的25個二、三線城市市場持續低迷,成交環比下降7%,同比跌幅擴至35%。其中,3成二、三線城市成交企穩回升,同比跌幅有所收窄,蘇州、成都率先同比轉正。不過,6成以上二、三線城市成交依舊疲軟,同比跌幅繼續擴大。徐州、東莞等成交同比跌幅超60%,房價預期同樣轉跌,市場預期發生根本轉折。