從“涓涓細流”到“放量出讓”,集中供地成為今年地產圈的重磅改革。

隨著各地首輪試水相繼結束,土地供給側變革初步效果如何,已逐漸浮出水面。土拍熱度是否被抑制?哪些房企大秀肌肉、哪些低調收場?這其中,既有符合業內預測的走向,也有意想不到的微妙變化在發生。

綜合各大機構數據可見,在這輪廝殺中表現突出的,多為資金實力雄厚的規模房企及央企,保利發展、融創中國、招商蛇口、萬科等龍頭各領風騷。“這與我們最初的研判一致,強者更強、弱者更弱。”某TOP5房企人士稱。

不過,首輪集中供地的整體熱度,還是超出了業內預期。

年初新規剛流出時,有龍頭房企人士曾告訴第一財經,集中供地對房企資金要求高,可降低搶地熱度。但在實際土拍中,初次試水的緊張感與焦慮感在房企間蔓延,優質地塊熱度不減,各能級城市地價也全線上漲。

是拿地沖規模、還是謹慎保利潤,成為房企必須回答的終極命題。業內認為,從當下市場熱度看,沖擊規模仍是很多企業的核心訴求。不過,首輪試水結束后,各地或會完善土拍規則,屆時市場熱度有望降溫。

房企的理賭博

今年2月26日,自然資源部自然資源開發利用司負責人宣布,將對22個重點城市住宅用地供應實行“兩集中”新政。其中,包括北上廣深4個一線城市,以及天津、重慶、南京、杭州、廈門等18個二線城市。

4月15日,長春首次試水,最終淡首場。在此后的74天內,加上長春已有21個城市首輪土拍收官,總土地成交金額高達9699億元。若不考慮明日揭牌的武漢加油站地塊,22個重點城市首輪集中土拍收金高達10487億。

在這場土拍盛宴中,有人放手一搏,也有人理觀望。不過,中小房企未能像新規初衷所料,避開大房企直接競爭、獲得更多土地開發機會。相反,規模房企、尤其是國企央企,仍是行業新規則下的最強“獵手”。

克而瑞數據顯示,截至6月10日,TOP30房企在20個城市中共拿下273幅含住宅地塊,占全部地塊的比重超四成,國企、央企等龍頭更是競爭中的頭號玩家。從拿地幅數看,期內融創拿地總量達41宗,排名第一。

數據及圖片來源:克而瑞地產研究中心

從新增貨值看,前五月保利發展位列行業第一,全口徑新增貨值高達1801億元,融創中國全口徑新增貨值位居第二,達1620億元,招商蛇口、萬科、華潤置地同樣在1500億以上。

作為央企地產龍頭,保利在集中供地中出手頻繁,如在上海以總價105.13億元奪得上海靜安區靈石社區地塊。據管理層在股東大會上披露,今年保利計劃房地產及相關產業直接投資總額3950億元,較去年上調后同比漲17.9%。

受累高價地塊、去年利潤承壓的招商蛇口,今年未放慢搶地的步伐,前五月拿地金額高達638億元,位居行業第二,其中不乏溢價率達130%的重慶地塊。同期,該集團實現簽約銷售金額1327億元,居行業第七。

據其管理層表示,溢價率并不是唯一指標,最終要看土地跟房價的關系。招商在拿地時,系按照一城一策戰略認真測算后,在資源好、市場好的城市優先投資。同時五年來,通過綜合發展拿地已占土儲的35%。

出現在4城前5月拿地總額10強榜中的華潤置地,拿地力度也頗為激進。譬如,以封頂價111.61億獲杭州未來科技城地塊,21.28億元+配建2.34萬方米摘廣州宅地,溢價106.72%摘佛山順德陳村TOD商住地。

日股東大會上,華潤管理層對此回應稱,集團不會過于盲目,始終圍繞核心城市進行布局。“土地市場現在分化比較嚴重,熱點地區、城市地價貴,開發回報比較低,這種項目華潤置地基本不會特別沖動。”

相較而言,龍湖、中海等企業則較為謹慎,對利潤率的把控也更為嚴苛。據悉,龍湖在拿地上堅持毛利率在25%左右,凈利潤率10%以上。不過,具體到各個地塊,熱點城市如重慶溢價率仍較高,非熱點城市則不然。

與上述龍頭主動出擊不同,“三道紅線”之下,資金緊張的房企拿地與否則是身不由己。富力地產低調拿了一宗,泰禾集團、華夏幸福、藍光發展則在集中土拍中銷聲匿跡,中國恒大前五月新增貨值僅151億元。

下半年市場有望降溫

行業巨變之下,分食地產紅利已越來越難。隨著地價日趨上漲,房開利潤空間收窄,能留到最后的地產玩家,將只是少數頭部。

克而瑞數據顯示,“兩集中”供地新政出臺后,上半年土地市場成交規模同比有所收縮,全國300城經營土地成交建筑面積為9.0億方米,同比下跌14%。

但從地價表現看,受熱點城市成交占比提升及優質土地集中出讓的影響,全國300城經營土地均樓板價同環比均呈上漲趨勢,上半年均地價達3457元/方米,環比上漲了38%,同比漲幅也達到29%。

貝殼研究院數據也顯示,北京、南京、重慶、天津今年首批供地樓面價上漲,較2020年樓面價增幅分別為16.26%、26.78%、64.49%、49.97%。不過,杭州、廣州、上海樓面價較去年有所下降,其中廣州降幅達15.28%。

長三角仍是土拍的高熱區域??硕饠祿@示,上半年徐州、鹽城、寧波、杭州、溫州、合肥等地溢價率均超20%,其中徐州均成交溢價率高達60%,在成交量前20城市中溢價率排第一,銅山區土地單價紀錄更是在今年刷新。

“地價不斷上漲,TOP級房企投資力度不減,土地成本上升對房企管理提出了更高要求。”該機構認為,資源傾向龍頭房企的格局不會改變,尤其是集中供地之下,規模、資金效應將進一步放大,中小房企或被迫向非重點城市下沉。

貝殼研究院也稱,從成交金額看,TOP50與TOP100房企集中度分別為58%、66%,均較2021年上半年全國土地市場集中度有明顯提升。TOP50房企的集中度提升最為顯著,內部則呈現首尾活躍、中間漸弱的集中度特征。

當下,地產規模紅利已接尾聲,如何進行投資決策,已是房企的生死命題。值得注意的是,多位業內人士認為,首輪集中供地熱度高漲,很大程度上源于新規試水的恐慌感。隨著政策不斷完善,后續市場熱度或將降溫。

在日前舉行的股東大會上,中國金茂管理層表示,土地“兩集中”需要時間檢驗,行業出現波動是正常的,第一階段的搶地局面不會持續,下半年熱度應有所下降。

龍湖管理層同樣表示,下半年土地市場不會像現在這么熱,畢竟是第一次集中供地,企業可能比較緊張沖動,后續市場可能會有所降溫。

與此同時,“在未來兩輪的集中供地中,城市將結合首次供地的情況進一步修正全年的供地計劃,使年度土地市場保持穩定,行之有效的政策將得以延續和被借鑒,‘試水’失敗的政策將退出市場。”業內認為。

以上海為例,該地在土拍中實施一次報價,即設置起始價、中止價和最高報價。報價低于中止價,價高者得;高于中止價,進入一次書面報價環節,既控制住溢價率,也達到了穩地價效果,有望成為各地借鑒的樣板案例。

作者:孫夢凡