武漢房地產市場正進入集約化發展的新階段。戴德梁行22日發布武漢樓市上半年分析報告稱,武漢住宅市場調控日益精細化;寫字樓市場進入存量高峰期,去化周期將進一步上升。

2021年上半年,武漢土地市場整體量價齊升,共掛牌出讓地塊91宗,其中最終成交84宗,成交宗數較去年同期增加35宗。

武漢遠城區成供地主力,蔡甸、黃陂和江夏等片區土地成交面積均同比大幅提升。相較而言,中心城區土地成交面積持續下降,僅占上半年成交總面積的12%。

6月底,武漢集中土拍壓軸登場,共成交土地54宗(不含撤牌4宗,流拍1宗和延期1宗),總成交土地面積376.5萬方米,總成交金額788.02億元,整體溢價率17.01%。

戴德梁行武漢公司研究部助理經理胡韻對第一財經記者表示,武漢本次集中土拍,開發商想拿到優質地塊的難度在增加,對開發商籌融資能力的要求也進一步提高,倒逼著地產行業的優勝劣汰,優質大型開發商將成為武漢市場主力。

“本次集中土拍過程中,合伙拿地的情況明顯增多。”胡韻說,這其中不光有房企與房企之間的合伙拿地,也有房企與非房企之間的合伙拿地,這些非房地產企業主業涉及金融投資、旅游開發、智能制造等領域,這種合伙模式有望成為房企解決資金問題、突出競爭優勢、增強拿地議價權和多元化發展轉型的“一石三鳥”新思路。

住宅市場方面,今年上半年,武漢商品住宅批準上市面積1085.1萬方米,銷供比為1.0,住宅成交均價較2020年末上漲約5.6%。

胡韻表示,武漢商品住宅市場區域分化顯著,由于市場購房主力仍以剛需為主,成交主力板塊集中在次中心城區。此外,遠城區的部分區域如東西湖、黃陂和江夏熱度有上升趨勢,或將成為下一波潛力熱點板塊。

作為商業地產中的頭部資產,寫字樓是經濟發展的底層動量。今年上半年,武漢新增約20.4萬方米的寫字樓新增供應,全市甲級寫字樓存量面積達到245萬方米。

新項目的集中入市推動了武漢寫字樓市場整體空置率的上升。面對新一輪的供應井噴,寫字樓業主們紛紛下調租金以加速去化。

胡韻分析,年來,武漢寫字樓空置率持續攀升,這與當地寫字樓供應量過大,而內生需求又跟不上有關。隨著武漢經濟快速復蘇及招商引資政策的全面推進,該市甲級寫字樓市場新設企業辦公需求正逐步增長,新設租賃需求占上半年武漢甲級寫字樓市場成交量的比重約為50.9%。

胡韻建議,寫字樓業主在招租運營上要控制大租戶的比例,通過大小租戶搭配,調整租戶結構等方式來提高抗風險的能力。

事實上,不只是寫字樓市場,縱觀武漢地產各子版塊,過去較為粗放的發展模式將逐步被淘汰,開發和運營難度都將呈現增高的趨勢。胡韻說,如何適應這一新階段的市場,創新摸索新的應對措施,將成為各大房企和開發運營機構需要考慮的重要問題。