繼去年“三道紅線”的金融信貸“緊箍咒”后,房企今年面臨的是“面粉”問題:集中供地“打補丁”意味著借錢買地行不通、房企拿地資金須符合“投銷比小于40%”的紅線釋放出更加嚴控的政策信號……拿地問題在日陸續舉行的中期業績會上,成為拋向房企管理層最多、也最尖銳的話題。從房企回復中,羊城晚報記者發現,面對這一記重錘,房企日子確實更難了。業界分析,土地市場調控已進入深水區,在“穩地價”后,“房地聯動”也將伴隨而來,房地產開發的利潤水只有一個“降”字。

借錢買地行不通了

今年上半年的“土地‘兩集中’政策(即集中發布出讓公告、集中組織出讓活動)實施后,第一批集中供地在全國22個城市鋪開,土地市場的熱情被瞬間點燃。然而,坊間盛傳,在8月11日自然資源部召開的閉門會議中,對部分集中供地試點城市的供地部門作出新的部署,明確要求商品住宅用地出讓公告需體現四個方面:

首先,參與商品住宅用地競買企業應當具有房地產開發資質。住宅用地落實“限購”政策,非開發類的房企不具備拿地資格。同時,聯合競拍的房企中,開發類房企所占的股權必須大于50%。

第二,要求建立有效的購地審查制度。將現行政策工具箱中“建立購地資金來源審查制度”,由可選用的政策措施改為統一實施的政策措施。房企拿地不得超過年銷售額40%。第三,規定單宗住宅用地溢價率不得超15%。第四,不以競配建等方式增加實際地價。

本次會議所傳達出的內容,也解釋了期部分城市的二次集中推地生變原因。期,深圳、天津、青島、惠州、上海等地相繼終止或延期第二批土地“兩集中”掛牌出讓。即將進行的第二批集中供地中,杭州、蘇州等部分熱點城市則給土拍規則再打“補丁”,如杭州修訂了第二批集中出讓的31宗地塊的競價規則。蘇州也明確禁止開發商絕對控股的子公司不得參與到同一地塊的競拍。8月10日,天津對房企的拍地資金予以明確規定,不僅須以自有賬戶交納競買保證金,還需提交股東未違規對其提供借款、轉貸、擔?;蚱渌嚓P融資便利的資金來源承諾。換言之,借錢買地行不通了。

房企“活下去”的策略現分化

雖然上述內容暫時還未得到正式確認,但已被業內稱為“810土拍新規”,可謂直擊痛點、影響重大。其與期購房市場“打補丁”的動作非常相似,其實是對土地市場政策進行的一次系統、全面、務實、高效的打補丁操作。

沒有“面粉”,更遑論“面包”?對此,各上市房企相繼舉行中期業績會之際,公司管理層如何應對“面粉”新規,是“躺”策略還是選擇突圍,成為投資人、媒體的關注點。

越秀地產可謂集中供地模式的“受益者”,上半年斬獲頗豐。“22城實施集中供地后,我們抓住了機會新進了一些城市,還是比較有利的。”越秀地產董事長兼執行董事林昭遠在業績會上表示,從今年的投資規模來看,在拿地方面堅持“以銷定投”原則,一般投資額占銷售額的40%以內,在保持信用評級和符合“三道紅線”要求前提下,會按照全年投資強度來鋪排投資任務。他同時強調,跟以前的投資標準沒太大差異,公司會按照盈利水去設定目標。

時代中國董事會主席岑釗雄在業績會上透露,在公開市場和進入的城市,會按照投資的邏輯進行投資。“下半年第二和第三次集中供地,我們會根據市場的情況做決定。我們的策略是非常清楚的,預計土地市場下半年區域穩。”

毫無疑問,集中供地對房企資金調配能力提出更大挑戰,尤其是政策“打補丁”進一步把房企拿地框定在了一定的范圍內。但目前來看,不少房企的拿地興趣并未受影響,只是方式更多元化了。林昭遠就表示:“目前市場企業的形態不一樣,收并購機會也會多一些,我們也在通過多渠道投拓,在非公開市場拿地和收并購。”

不過,萬科董事會主席郁亮就要求萬科下半年要收緊投資。他認為萬科現在最大的問題不是手里沒貨,而是消化不良,下半年最重要的是加快去庫存。

“面粉補丁”對購房者或是好事

“這是蠻好的打補丁的補充,在這樣的政策底下,除了房價穩定,也希望地價穩定。”岑釗雄在被問到有關拍地政策和打補丁的措施時表示,在這種背景下,有利于整個房地產行業和政策的長遠穩定,讓房價不會大起大落,對行業來說是好消息。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析,“不以競配建等方式增加實際地價”這一新規可以看出,這一條款某種程度上是惠及或利好房企的,說明此類調控是希望土地市場競拍更公、更科學、更有效。

廣東省房協理事、同創卓越有限公司總經理趙卓文則認為,“穩地價”進入新階段。土地出讓不止有“集中供地”的要求,出讓規則也面臨重大調整。在他看來,在“穩地價”后,“房地聯動”也將伴隨而來。“地價被控制住了,并不意味著開發商的利潤提升。相反,隨著‘房價、地價聯動機制’的建立,房地產開發的利潤水只有一個‘降’字。”

業界老行尊告訴記者,這個政策補丁無論對于開發商也好還是消費者也罷,都是好事。對開發商而言,拿地會變得更加公。與此同時,也讓資金鏈緊張以及一些實力較弱的企業無法拿地,加劇行業分化。

對購房者而言,政策補丁讓資金實力強勁的開發商在拿地的時候被篩選出來,實力強勁的開發商后期開發樓盤出現問題概率小,所以從這個角度來看,對購房者是好事。且在“房企拿地不得超過年銷售額40%”的新規下,鼓勵房產銷售,限定炒房,大量減少房屋庫存,對市場有“穩供應”的作用。