新華社上海11月22日電題:每年動輒數十萬甚至數百萬元!一些小區公共收益緣何成“糊涂賬”?

新華社“新華視點”記者鄭鈞天、許晉豫、段續

停車費、電梯廣告費、公共設施收入……每年動輒數十萬甚至數百萬元的住宅小區公共收益,去哪兒了?

上海市某小區業委會向物業公司發函,要求對小區停車收費情況進行核查;在遭物業公司拒絕后,業委會在小區電梯等候廳屏幕上滾動播放物業公司的“劣跡”。物業公司向法院起訴業委會侵犯其名譽權。近日,上海市虹口區人民法院二審判決,駁回物業公司的訴請。

“新華視點”記者在多地調查發現,不少小區的公共收益賬目不清、去向不明。

多地小區公共收益賬目不清、流向不明

2020年2月起,上海某小區業委會在小區電梯等候廳屏幕上滾動播放物業公司的“劣跡”:根據道閘記錄,2016年至2019年,小區臨時停車總收入超過45萬元;而物業公司說只有12.3萬元,且拒絕作出解釋。

多位小區居民表示,物業公司拒絕業委會監管,瞞報小區公共收益,企圖持續獲取不當利益?!拔飿I公司不配合業委會監管,就是想渾水摸魚,得到更多利益。這損害了小區全體業主的利益!”業主李先生憤憤不平。

一個擁有3000余戶居民的小區,一年公共收益到底有多少?

記者在位于上海市閔行區的某商品房小區看到,這個擁有3400多戶居民的小區,僅停車和場地租賃兩項收入每年就超過350萬元,外加沒有公示的電梯廣告費等收入,該小區的年公共收益至少超過500萬元。一些中高端商品住宅小區的公共收益甚至高達上千萬元。

小區公共收益該如何分配?實際流向如何?

依照民法典規定,物業服務企業利用業主的共有部分產生的收入,在扣除合理成本之后,屬于業主共有。物業服務人應當定期將業主共有部分的經營與收益情況等以合理方式向業主公開并向業主大會、業主委員會報告。

但記者調查發現,在實際操作中,很多地方的商品房小區公共收益賬目鮮見公布,不少物業公司賬目管理混亂,公共收益賬目不清、物業公司把公共收益轉化為公司利潤甚至私設“小金庫”等情況比比皆是。有的小區甚至出現保安用個人二維碼累計收取10多萬元停車費后“跑路”的情況。

為此,一些地方的小區業委會開展維權行動,加強對小區公共收益的監管。

“2018年小區成立業委會前,公共收益一直由物業公司代管。公共收益由業委會監管后,通過重新招標,小區停車費、電梯廣告的年收入達到70余萬元,是往年的3倍?!睂幭你y川市興慶區中瀛御景小區業委會主任張金國說,2019年底,他們將結余的98萬元公共收益發放給業主,曾在當地引起不小的轟動。

小區公共收益為何屢屢被隨意支配?

小區公共收益為何經常成了一筆“糊涂賬”,屢屢被隨意支配?

首先,業主與物業公司較量,力量對比懸殊。不少受訪業主告訴記者,在要求物業公司公布小區賬本的過程中,他們往往面臨諸多困難,最常收到的“建議”就是“成立業委會后再來申請公開”?!暗闪I委會本身就是一個難題,物業公司千方百計阻止成立業委會,不提供業委會成立所需的材料?!鄙虾D承^業主說。

記者調查發現,絕大多數業主對于小區設施哪些屬于業主共有財產、哪些收益應歸業主所有等并不了解,給開發商和物業侵占業主合法權益以可乘之機。

一方面業主個人勢單力孤,另一方面,很多地方業委會覆蓋率又很低。目前,部分城市業委會覆蓋率僅為10%左右。不少業主反映,小區成立業委會的阻力較大。因害怕被更換或被監督,物業公司天然抵觸業委會。

銀川市住建局物業服務中心主任徐韜偉表示,截至2020年末,在銀川市2100多個小區中有物業管理的為1300多個,成立業委會的小區僅有150個左右。

“在監督公共收益使用等方面,業委會作用很大?!睆埥饑f,他所在小區成立業委會后,設立專門賬戶,定期公布收支明細,群眾獲得感很強。

與此同時,很多地方基層監管力量薄弱,業主相關維權行為很難得到相關部門有效支持?;鶎臃抗芨刹勘硎?,公共收益主要靠小區業委會來進行監管,基層住建部門和社區一般不介入。同時,基層主管部門人員緊缺,對物業企業的監管力量較為薄弱。以銀川為例,“全市共有2100多個小區,但物業服務中心僅有工作人員十余人?!毙祉w偉說。

記者調查發現,雖然絕大多數省份出臺了物業管理方面的規范性文件,規定街道辦事處、鄉鎮政府等對小區成立業委會具有指導和監督職責,但在實際操作中,指導和監督變相成了“審批”。由于相關工作未與政績掛鉤,基層政府積極性并不高。

吉林省長春市消協秘書長鐘萍說,公共收益糾紛在物業服務投訴中占據較大比例,但因其并非單純的消費維權行為,消協介入較難。

完善監管體系讓“糊涂賬”變明賬

如何規范管理和使用小區公共收益?專家建議,各方搭建基層自治平臺,在溝通中厘清職責。

“任性”物業企業屢現,背后是業主和物業企業間的權責不對等。上海外國語大學城市基層治理研究中心主任俞祖成建議,各地房管部門應摸清轄區內有市場化物業管理公司服務的小區公共收益情況,為后續監管打下堅實基礎。

目前《物業管理條例》《物業服務收費管理辦法》對小區公共收益的管理和使用規定不夠詳細。專家建議,應進一步完善相關法規、規章,各地監管部門進一步完善監管體系,每年督促小區物業、業委會進行賬目審計,并向全體業主公示,曝光負面典型案例,推動物業公司提高賬目透明度。

近年來,上海等地從信用管理入手,創新物業企業監管模式。對物業服務企業量化評分,建立“紅黑名單”制度,實行優勝劣汰。上海市2020年對近200家物業服務企業、超過260名項目經理實施失信行為記分,建立了日常監管標準體系。

小區業委會等自治組織是監督物業公司的重要手段。上海市虹口區曲陽路街道辦事處副主任王佳緯認為,應不斷提高小區自治水平,厘清街道、社區、業委會、物業等各方職責,進一步明確細化業委會的職權范圍,讓業委會在籌備、選舉各環節有章可循。同時,相關部門應依法行政,指導業主依法自治并尊重業主決定,做到不缺位、不越位。

中央財經大學法學院教授陳華彬建議,基層政府和相關部門應依法監督業委會工作,并為業委會提供法律咨詢等方面的服務。政府或社區還應借助信息化手段,讓更多業主參與到小區自治中。