當前房地產市場處于調整期。展望2022年房地產市場,專家認為,堅持“房住不炒”的定位,維護房地產市場平穩健康發展的政策取向不會變。合理資金需求正在得到滿足,房地產市場風險總體可控。房企應避免盲目擴張,加快轉向精細化管理和運營。

市場風險總體可控

2021年以來,房地產市場成交下滑,部分房企資金鏈承壓。中指研究院數據顯示,1至10月,房企境內信用債共發行4801.7億元,同比下滑13.3%;境外債券共發行2624.1億元,同比下滑35%。中指研究院企業事業部研究負責人劉水說,房企需做好過“緊日子”的打算。

中國首席經濟學家論壇研究院院長盛松成說,合理的資金需求正在得到滿足,房地產市場健康發展整體態勢不會改變。目前房企資金鏈的風險是可控的,不會引發進一步連鎖反應。

人民銀行日前發布的第三季度貨幣政策執行報告顯示,目前房地產市場風險總體可控,房地產市場健康發展的整體態勢不會改變。

保持房地產金融政策連續性

10月以來,有關部門接連釋放滿足房地產合理融資需求的信號。

人民銀行金融市場司司長鄒瀾近日表示,少數城市房價上漲過快,個人住房貸款投放受到一些約束。近期,個別大型房企風險暴露,金融機構對房地產行業的風險偏好明顯下降,出現了一致性的收縮行為,房地產開發貸款增速出現較大幅度下滑。這種短期過激反應是正常的市場現象。此外,部分金融機構對于30家試點房企“三線四檔”融資管理規則也存在一些誤解。

鄒瀾說,針對這些情況,人民銀行、銀保監會已于9月底召開房地產金融工作座談會,指導主要銀行準確把握和執行好房地產金融審慎管理制度,保持房地產信貸平穩有序投放,維護房地產市場平穩健康發展。

央行日前發布的數據顯示,10月末,個人住房貸款余額37.7萬億元,當月增加3481億元,較9月多增1013億元。11月19日,銀保監會新聞發言人介紹,10月末,銀行業金融機構房地產貸款同比增長8.2%,整體保持穩定。

盛松成表示,房地產調控的大方向不會改變,不會再回到原來的老路上去。

第三季度貨幣政策執行報告強調,牢牢堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,堅持不將房地產作為短期刺激經濟的手段,堅持穩地價、穩房價、穩預期,保持房地產金融政策的連續性、一致性、穩定性,實施好房地產金融審慎管理制度。

房企應開源節流

今年以來,房地產開發投資增速呈現倒V型走勢。國家統計局數據顯示,截至10月末,全國房地產開發投資累計同比增速為7.2%,連續8個月走低。

中國證券報記者梳理發現,一些研究機構對2022年房地產投資增速的測算不盡相同,但大多認為,在預售資金監管趨嚴、標準融資渠道難有顯著放松,以及債務到期壓力仍較大的背景下,土地購置行為趨謹慎的可能性更大。

在房地產投資增速回落的預判下,一些研究機構認為,2022年土地市場將進一步回歸理性。

對于房企而言,劉水建議,2022年應繼續開源節流。一方面,應加大營銷力度、緊抓回款。必要時要有“壯士斷腕”的勇氣,通過出售項目或尋求股權合作等方式穩定資金鏈、盤活資金。另一方面,投資應量入為出、審慎拿地。房企應避免盲目擴張,加快轉向精細化管理和運營。

作者: 王舒嫄