新華社深圳11月29日電 題:深圳調整二手房交易規則 “單邊代理”將會推動市場發生哪些變化?

新華社記者趙瑞希

在實施二手房成交參考價機制后,深圳近日上線新版二手房交易網簽系統,通過與多部門的數據對接,將二手房交易全流程納入政府監管。

新系統對中介行業的運行邏輯進行了兩大調整:一是從“多方委托”變為“獨家委托”,賣方在同一個時間段里只能委托一位經紀人銷售房源;二是從“雙邊代理”變為“單邊代理”,買賣雙方需有代表各自利益的經紀人。

深圳上線新系統 二手房交易全流程監管

11月19日,深圳市住房和建設局主辦的深圳市房地產信息平臺正式上線新版二手房交易網簽系統,將二手房交易涉及的掛牌、委托代理、產權核驗、購房資格查驗、網簽備案等環節納入政府監管。

新系統有三個入口,分別為“我要找中介買房”“我要找中介賣房”“我要自助賣房”。

深圳新版二手房交易網簽系統截圖。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為,雖然開通了自助賣房渠道,但由于二手房交易的環節特別多,涉及片區價值、樓盤篩選、房屋安全、價格撮合、資金監管、繳稅過戶等多個方面,因此通過中介買賣房產仍是市場主流選擇。

在新系統中,賣方可在“我要找中介賣房”中,依次完成填寫房屋產權校驗、房屋狀況說明、選擇中介、填寫賣房信息來發起委托。買方可在“我要找中介買房”中依次填寫購房需求、選擇中介來發起委托。

為解決交易標的和交易主體真實性問題,新系統要求:一是買方、賣方、中介這三類交易主體都必須實名認證;二是通過與不動產登記部門數據對接,實現對系統內掛盤出售的房源進行產權核驗,核驗通過的房源將生成唯一有效的房源編碼,實現百分百真房源。

新系統已與民政、社保、不動產登記等多部門的數據對接,在交易重要節點會對房屋權屬狀態、買方購房資格等重要事項進行自動核驗。通過交易流程的全面數據化,使得任何一方如果存在違規操作或隱瞞必要信息造成后續糾紛的情形,都可被溯源。

深圳市房地產中介協會認為,新系統可以提升消費者權益保障,提高交易效率。

從“多方委托”到“獨家委托” 避免糾紛隱患

新系統將推動中介行業運行邏輯變化,從“多方委托”變為“獨家委托”。

以往,業主賣房一般會把房源委托給多個中介機構掛牌銷售。多方委托,不僅會造成資源浪費,還存在“跳單”等糾紛隱患,買賣雙方可能為了少支付中介費,繞開已經提供服務的中介,自行成交或者選擇收費更低的中介成交房源。

在新系統中,賣方最多只能委托三家中介機構銷售房源。第一家受托機構在委托期限內對房源擁有獨家銷售權利。其他兩家需待第一家委托期限到期才能作為替補獲得委托權。

與此同時,新系統引入了評級機制,根據從業年限、信用狀態、專業程度、服務效率、成交業績等對實名登記的經紀人進行星級評定,并根據評級排序進行系統推薦。

賣方要想快速把房源出手,就需要謹慎選擇為其服務的經紀人。深圳市房地產中介協會認為,中介從業人員今后將更有動力制定自身長期職業規劃、珍視其信用信譽、提升專業能力,從而提升房地產中介行業整體的素質。

拿到委托協議,是中介機構獲取售房傭金的前提。正因如此,新系統上線后,各大中介機構都在發力“爭搶”房源,趕著發布介紹“獨家委托”優勢的一對一管家式服務廣告。

為了避免出現亂象,深圳市房地產中介協會專門發布通知,嚴禁各房地產經紀機構、經紀人員以“返傭”“定金”等不正當方式誘導消費者,或通過脅迫等手段迫使消費者簽訂委托合同。一旦被舉報查實,違規機構及個人將被暫停系統使用權限,同時不良行為記錄計入誠信檔案。

從“雙邊代理”到“單邊代理” 明晰雙方經紀人權責邊界

新系統還推動中介行業運行邏輯從“雙邊代理”變為“單邊代理”。

此前,二手房交易中,買賣雙方委托的是同一家機構,甚至同一名中介。中介方利用“信息不對稱”進行居間撮合交易,為了迅速成交賺取傭金,會出現兩個問題:一是不向買賣雙方透露真實價格,只進行價格撮合,讓賣家不斷讓價,買家不斷提價;二是以犧牲或損害買方權益的方式,與賣方形成“攻守同盟”,將房子以高價甚至是“吃差價”的方式售出。

深圳房地產中介機構門店。新華社記者 趙瑞希 攝

新系統采取“單邊代理”模式,建議買方委托與賣方不同的房地產經紀機構購置房產,促使買賣雙方與各自的受托中介機構形成單邊委托關系。賣方經紀人,只用考慮怎么把委托人的房子快速、保價、安全地售出。買方經紀人,只用考慮如何以高效的方式為委托人匹配到高性價比的房源,同時要對所匹配推薦的房源質量負責。買賣雙方經紀人權責邊界清晰,“各為其主”,以爭取委托人在實際交易中的利益最大化。

新系統是否能切實發揮作用,解決二手房交易現存的一些問題,還有待市場檢驗。深圳市房地產中介協會認為,基于“單邊代理”邏輯運行的新版二手房交易網簽系統一旦運行成功,將會改變我國房地產中介服務底層邏輯,不僅將提高房產流轉交易效率,還將更有力地保障消費者權益。

李宇嘉認為,從年初的二手房成交參考價,到最新上線的新版二手房交易網簽系統,深圳對二手房市場交易的監管正在加強。二手房成交參考價機制已被一些城市采用,此次“單邊代理”的中介運營模式也或將產生輻射效應。